隨著我國住房租賃市場的快速發展，各地積極探索金融支持租賃住房的有效路徑。南京市作為長三角重要中心城市和租賃需求旺盛的城市，在金融支持租賃住房方面形成了具有地方特色的四類主要模式，這些模式不僅為租賃住房市場注入了源頭活水，也為房地產經紀行業帶來了新的發展機遇與轉型方向。

一、開發建設階段：開發貸款與資產證券化并舉

在租賃住房的“源頭”——開發建設階段，南京積極引導金融機構提供長期、低成本的開發貸款，特別是針對利用集體建設用地、企事業單位自有閑置土地建設租賃住房的項目。此類貸款期限通常較長，與租賃住房的投資回收周期相匹配，有效緩解了前期資金壓力。

南京也在探索租賃住房項目在建設階段或運營初期的資產證券化（如類REITs）模式。通過將未來穩定的租金收益進行結構化設計和信用增級，提前盤活資產，回籠資金用于后續開發或新項目投資，為持有型租賃住房的可持續發展提供了金融創新工具。這要求房地產經紀機構更深入地介入項目前期，提供精準的市場定位、產品設計和租金預測等咨詢服務。

二、持有運營階段：經營性物業貸款與租金收益權質押

對于進入穩定運營期的集中式租賃住房項目（如長租公寓、人才公寓），南京鼓勵銀行機構發放經營性物業貸款。這類貸款以物業本身及穩定的租金現金流作為主要還款來源和抵押擔保，貸款資金可用于項目裝修改造、日常運營補充或償還前期高成本債務，優化了項目持有方的財務結構。

以未來一段時期內特定租約項下產生的租金應收賬款作為質押，向銀行申請貸款的“租金收益權質押”模式也得到應用。這尤其適合管理多個分散式房源或擁有穩定企業客戶（如為園區企業配套員工宿舍）的運營機構。房地產經紀機構在其中扮演著關鍵角色，不僅要促成租賃交易、管理租約，更需要建立規范的租金收繳體系和信息披露機制，為融資提供可信的數據支持。

三、盤活存量階段：“商改租”、“工改租”專項金融支持

為增加租賃房源供給，南京大力推進商業、辦公、工業等非住宅存量房屋按規定改建為租賃住房（即“商改租”、“工改租”）。針對這類項目的特殊性，南京引導金融機構推出了專項改造貸款或并購貸款。

這類金融支持通常與改建方案、審批手續、消防驗收等環節緊密掛鉤，采用“封閉運行、專款專用”的監管模式。房地產經紀機構的價值在于，能夠憑借對區域租賃市場的深刻理解，為業主或投資方提供從項目可行性研判、產品設計、租金定價到后期招租運營的全鏈條顧問服務，幫助項目順利獲得融資并實現預期收益。

四、服務與消費端：租賃消費金融與供應鏈金融

除了面向供給端（建設方、持有方）的金融支持，南京也在培育面向租賃消費端和服務端的金融產品。

租賃消費金融：針對租客，特別是新市民、青年人的“押一付三”等傳統支付壓力，南京鼓勵金融機構與合規的租賃平臺合作，開發“租金分期”等消費信貸產品。這既能提升租客的支付能力，也能保障房東或運營方的租金收入穩定性。房地產經紀機構作為連接租客與金融機構的紐帶，需要做好產品推介、客戶資質初審和風險提示。

供應鏈金融：圍繞租賃住房的裝修、家具家電采購、智能設備安裝、保潔維修等上下游產業鏈，南京鼓勵金融機構為中小微服務商提供基于真實交易背景的應收賬款融資、訂單融資等供應鏈金融服務。這有助于降低整個租賃生態鏈的運營成本，提升服務品質。大型房地產經紀平臺或公寓運營商可以依托其供應鏈整合能力，為核心企業，為其上下游供應商提供融資增信。

房地產經紀的機遇與挑戰

南京金融支持租賃住房的四類模式，共同構建了一個覆蓋“投、融、建、管、退”全周期的金融服務生態。對于房地產經紀行業而言，這既是機遇也是挑戰。

機遇在于：經紀業務從傳統的二手房買賣“一錘子買賣”，向租賃資產運營管理、金融顧問服務、產業鏈資源整合等縱深領域延伸，打開了更廣闊的價值增長空間。機構可以轉型為專業的租賃住房資產管理服務商。

挑戰在于：對經紀機構的專業能力提出了更高要求。需要團隊具備金融知識、資產估值、合規風控、數據分析和長期運營管理能力。在參與金融相關環節時，必須堅守合規底線，保護租客與業主的合法權益，維護健康的行業生態。

能夠深度融合金融工具、深刻理解租賃市場、并具備強大線下服務能力的房地產經紀機構，將在南京乃至全國住房租賃市場的發展大潮中占據先發優勢，真正實現從“中介”到“居住服務平臺”的轉型升級。